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Registrare l’affitto non è solo un obbligo fiscale; in assenza di tale adempimento, infatti, il contratto non è valido, o meglio è totalmente nullo. Questo significa che tutti gli accordi stretti tra inquilino e locatore non possono essere fatti valere davanti al giudice. Nessun tribunale, ad esempio, emetterà un decreto ingiuntivo verso il conduttore che non ha pagato il canone se il contratto è in nero. In verità, secondo la Cassazione si tratta di una «nullità relativa», che ha cioè conseguenze negative solo per il padrone di casa, vero responsabile – secondo i giudici – della mancata registrazione dell’affitto per via del vantaggio fiscale che ne riceve. Ciò implica una asimmetria di tutela: il locatore non può pretendere dall’inquilino il rispetto degli accordi presi a voce o con una scrittura non registrata, mentre quest’ultimo può tutelarsi per evitare di essere mandato via nonostante l’assenza di un valido contratto. Ma quali sono le sanzioni per l’affitto non registrato? È quello che cercheremo di scoprire in questo articolo facendo distinzione tra le sanzioni fiscali e quelle civili.
Per legge è il locatore a dover richiedere la registrazione del contratto. Lo deve fare entro 30 giorni dalla firma della scrittura, dandone comunicazione nei successivi 60 giorni all’inquilino e all’amministratore di condominio. Se questi lo richiedono, il padrone di casa deve fornire copia dell’avvenuto pagamento dell’imposta di registro.
Tuttavia, la responsabilità della mancata registrazione e dell’omesso pagamento ricade su tutti i firmatari del contratto di locazione, quindi tanto sull’inquilino quanto sul locatore. Ciò significa che l’accertamento fiscale per omessa registrazione dell’affitto può essere inviato anche al conduttore benché questi si sia fidato delle rassicurazioni del padrone di casa. Il fisco potrà pertanto pretendere il pagamento da ambo le parti.
L’imposta di registro deve essere versata dal locatore. Il contratto di affitto può prevedere una divisione del carico fiscale a metà tra locatore e conduttore, ma mai accollare solo su quest’ultimo l’imposta. Ciò significa che se l’inquilino, per regolarizzare l’affitto, dovesse registrare il contratto a proprie spese, potrebbe chiedere al padrone di casa non già la sua metà (in assenza di una apposita clausola nel contratto) ma il 100% dell’importo.
Da un punto di vista fiscale è sempre possibile regolarizzare in ritardo l’affitto e pagare l’imposta di registro anche dopo i 30 giorni dalla firma, purché vengano versate anche le sanzioni e gli interessi. Se la denuncia dell’affitto avviene entro un anno, le sanzioni vengono ridotte grazie al meccanismo del cosiddetto ‘ravvedimento operoso’.
Anche da un punto di vista civilistico è possibile sanare la locazione in nero con una registrazione tardiva rispetto ai 30 giorni fissati dalla legge. Di recente, infatti, la Cassazione ha cambiato opinione. A fronte di un precedente orientamento, secondo cui non si poteva sanare una locazione ormai nulla, oggi i giudici ritengono che è sempre possibile, con effetto retroattivo, restituire valore a un affitto irregolare, andandolo a registrare all’Agenzia delle Entrate. In questo modo, il pregresso viene ‘sanato’ e l’inquilino sarà tenuto a rispettare gli accordi stretti.
La registrazione dell’affitto avviene di norma recandosi all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate. È altresì possibile registrare l’affitto in via telematica.
Per la registrazione presso l’ufficio, il richiedente deve prima autoliquidare e versare l’imposta dovuta e, successivamente, richiedere la registrazione presentando ad un qualunque ufficio dell’AE i seguenti documenti:
- 2 copie con firma in originale del contratto (ed eventuali allegati) in bollo; il contrassegno telematico di pagamento deve avere data non successiva a quella del contratto). Nel caso di contratto verbale, questo è sostituito da denuncia redatta in doppio originale su modello dell’AE, sottoscritto anche da uno solo dei contraenti;
- modello Registrazione Locazione Immobili (RLI, sopra indicato), nel quale vanno riportate le informazioni sul contratto;
- ricevuta di versamento dell’imposta effettuato con mod. F24 Elide oppure, in alternativa, modello di richiesta di addebito delle imposte di bollo e di registro sul proprio c/c utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente bancario;
- in caso di richiesta di registrazione di più contratti, il mod. RR.
Registrazione telematica
Devono utilizzare la modalità telematica i seguenti soggetti:
- parti del contratto che possiedono almeno 10 unità immobiliari;
- agenti immobiliari per i contratti formati per scrittura privata non autenticata e stipulati a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.
La registrazione telematica può essere richiesta direttamente dalle parti (iscritte ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate Fisconline o Entratel) oppure tramite intermediario abilitato e in ogni caso utilizzando il software Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI).
La registrazione si considera effettuata il giorno in cui i dati sono correttamente ricevuti dall’Agenzia delle Entrate, come risultante dalla ricevuta telematica.
Omessa registrazione
Per l’omessa registrazione scatta la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta.
Se il canone è superiore rispetto a quello dichiarato
In caso di occultazione di parte del corrispettivo ricevuto a titolo di canone di affitto, la sanzione va dal 120% al 240% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato (detratto, tuttavia, l’importo della sanzione precedente).
Registrazione tardiva
In caso invece di registrazione tardiva sono previste sanzioni ridotte che dipendono essenzialmente da quanto tempo decorre prima della regolarizzazione. Come detto, tanto prima si sana l’evasione tanto inferiori saranno le sanzioni grazie al ravvedimento operoso.
Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione dal 60% al 120% dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di € 200.
In caso di omessa registrazione nel termine da parte del locatore, il conduttore può chiedere all’autorità giudiziaria di determinare le condizioni economiche del contratto.
Come detto, la mancata registrazione dell’affitto rende l’atto nullo. Il padrone di casa non potrà esigere il rispetto, da parte dell’inquilino, delle clausole come il pagamento del prezzo, il rispetto del preavviso e della durata minima, ecc. Secondo la Cassazione, l’inquilino può chiedere la restituzione dei canoni di affitto corrisposti in forza di un contratto non registrato.
Altra conseguenza negativa per il padrone di casa che non denuncia l’affitto è l’impossibilità di procedere allo sfratto con la procedura abbreviata (un’unica udienza). Egli dovrà invece ricorrere al giudice ordinario con un’azione di rilascio dell’immobile per occupazione senza titolo.
